Il contratto di compravendita: nozione, disciplina e forme

Il contratto di compravendita è uno dei contratti tipici disciplinati dal Codice Civile italiano e rappresenta uno degli istituti fondamentali del diritto delle obbligazioni e del diritto commerciale. La sua definizione è contenuta all’art. 1470 c.c., secondo cui: “La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.”

Natura giuridica

Il contratto di compravendita è consensuale, poiché si perfeziona con il semplice accordo tra le parti (consenso), indipendentemente dalla consegna del bene. È inoltre bilaterale, in quanto fa sorgere obbligazioni reciproche in capo al venditore (trasferimento del diritto e consegna del bene) e al compratore (pagamento del prezzo). È anche un contratto oneroso, poiché comporta vantaggi e sacrifici per entrambe le parti.

Elementi essenziali

Gli elementi essenziali del contratto di compravendita sono:

L’accordo delle parti (consenso);
L’oggetto, che può essere una cosa mobile o immobile, presente o futura, determinata o determinabile;
Il prezzo, che deve consistere in una somma di denaro, determinata o determinabile.

Obbligazioni principali

Venditore: trasferire la proprietà e consegnare il bene nello stato pattuito, garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa (artt. 1476 ss. c.c.).
Compratore: pagare il prezzo nel termine e nel luogo convenuti, ritirare la cosa.

Forme della compravendita

Il contratto di compravendita, essendo consensuale, non richiede una forma particolare, salvo che la legge disponga diversamente per determinati beni o finalità.

1. Forma libera (scrittura privata o verbale)

È la regola generale. Per i beni mobili la compravendita può essere conclusa anche verbalmente o per fatti concludenti.

2. Forma scritta ad substantiam

È richiesta obbligatoriamente per la validità del contratto:

Compravendita di beni immobili: deve essere stipulata per atto scritto (art. 1350 c.c.).
Trasferimento di aziende: anch’esso richiede forma scritta.

3. Forma notarile (atto pubblico)

È necessaria quando:

L’atto è destinato alla trascrizione nei registri immobiliari (es. compravendita immobiliare);
È richiesta per legge, ad esempio per la compravendita soggetta a particolari regimi (es. edilizia convenzionata);
L’intervento del notaio garantisce autenticità e pubblicità legale.

Forme particolari di compravendita

Oltre alla compravendita ordinaria, il Codice Civile e la prassi riconoscono diverse varianti tipiche e atipiche del contratto di compravendita, adattate a particolari esigenze economiche o commerciali. Di seguito si illustrano le principali.

1. Compravendita di cosa futura

Prevista dall’art. 1472 c.c., si tratta della vendita di un bene non ancora esistente al momento della conclusione del contratto, ma che verrà ad esistere successivamente. È valida, salvo che si tratti di contratto aleatorio e l’oggetto non venga ad esistere.

Esempio: vendita di un raccolto non ancora maturato, di un immobile da costruire, o di un’opera d’arte da realizzare.
In questi casi, il trasferimento della proprietà si verifica soltanto al momento in cui la cosa viene ad esistere, salvo diverso patto.

2. Compravendita a rate con riserva della proprietà

Regolata dagli artt. 1523-1526 c.c., si ha quando:

Il prezzo viene pagato in più rate periodiche;
Il trasferimento della proprietà è sospensivamente condizionato al pagamento dell’ultima rata (riserva della proprietà).

Questa forma è molto comune per l’acquisto di beni mobili durevoli (es. automobili, elettrodomestici, macchinari). Se il compratore non paga anche una sola rata:

Il venditore può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1525 c.c.);
Le rate già pagate restano acquisite al venditore, salvo patto contrario, se il contratto è stato risolto (art. 1526 c.c.).

3. Compravendita con patto di riscatto

Art. 1500 c.c.: il venditore si riserva la facoltà di riacquistare il bene venduto entro un certo termine (massimo 2 anni per i mobili, 5 anni per gli immobili). Si tratta di una clausola accessoria che ha effetti reali.

4. Compravendita con patto di retrovendita (o patto commissorio)

Non ammessa se comporta un trasferimento automatico del bene in caso di inadempimento del debitore (vietato dall’art. 2744 c.c.). Tuttavia, è ammessa una vendita con opzione di riacquisto, purché non eluda il divieto.

5. Compravendita su campione o su descrizione

Art. 1527 e ss. c.c.:

Su campione: quando le parti si riferiscono a un esemplare tipo della merce;
Su descrizione: quando il bene è identificato mediante specifiche tecniche o caratteristiche dichiarate.

Se la cosa non corrisponde al campione o alla descrizione, il compratore può rifiutarla.

6. Compravendita di genere (cose fungibili)

Quando l’oggetto del contratto è un bene generico (es. 100 kg di grano), il contratto non trasferisce proprietà fino alla individuazione della cosa (art. 1378 c.c.). La determinazione può avvenire per separazione o consegna.

7. Compravendita con consegna differita (contratto estimatorio)

Art. 1556 c.c.: il compratore riceve i beni con obbligo di pagarli solo se li vende o comunque non li restituisce entro un certo termine. È tipico della distribuzione commerciale (es. editoria, moda).

Tabella comparativa delle diverse forme di compravendita

Tipologia di compravendita	Norma di riferimento	Oggetto	Caratteristiche principali	Note distintive
Compravendita ordinaria	Art. 1470 c.c.	Qualsiasi bene	Consensuale, bilaterale, onerosa	Forma libera salvo che la legge richieda altrimenti
Di cosa futura	Art. 1472 c.c.	Bene non ancora esistente	Trasferimento differito al momento della venuta ad esistenza	Valida salvo aleatorietà assoluta
Con riserva della proprietà (rateale)	Artt. 1523-1526 c.c.	Beni mobili	Pagamento a rate, proprietà trasferita con l’ultima rata	Il compratore ha i rischi sin dalla consegna
Con patto di riscatto	Artt. 1500-1506 c.c.	Beni mobili o immobili	Il venditore può riacquistare il bene entro un termine prefissato	Massimo 2 anni per mobili, 5 anni per immobili
Su campione o su descrizione	Artt. 1527-1532 c.c.	Cose mobili	Identificazione del bene tramite campione o specifiche tecniche	Il compratore può rifiutare la cosa non conforme
Di genere (bene fungibile)	Art. 1378 c.c.	Bene generico	Proprietà si trasferisce con l’individuazione	Es. vendita di merci all’ingrosso
Estimatoria (consegnata per la rivendita)	Artt. 1556-1558 c.c.	Beni mobili	L’acquirente paga solo se non restituisce entro il termine	Tipica nella distribuzione commerciale
Di immobile	Art. 1350 c.c.	Beni immobili	Richiede forma scritta ad substantiam, atto pubblico per la trascrizione	Necessaria per il trasferimento nei registri immobiliari
Internazionale (tra Stati aderenti)	Convenzione di Vienna 1980	Beni mobili	Norme uniformi su formazione del contratto e rimedi	Applicabile se entrambe le parti hanno sede in Stati aderenti
E-commerce / a distanza	D.lgs. 206/2005 (Codice Consumo)	Beni o servizi	Obbligo di informativa precontrattuale, diritto di recesso entro 14 giorni	Contratti conclusi fuori dai locali commerciali o online